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半岛·体育中国官方网站平台登陆【地产热点快评】房企业绩持续亏损能否跨越债务高峰?百强房企拿地总额同比增长30%?(第28期)

发布时间:2024-05-23 人浏览

  半岛·体育中国官方网站平台登陆近几年房企财务指标持续恶化,随着高周转时代的结束,高杠杆所带来的副作用也在财务报告中体现出来,最典型的就说盈利能力快速下降。

  第一、房企债务压力重点来自于存量债务压力,很多还是在高周转过程中的高成本债务,偿债成本较高;

  第二、当前借外债的房企还面临人民币贬值带来的汇率差压力,2020年之前人民币兑美元汇率基本都在7之下,低的时候曾到过6.3。2022年之后汇率达到过7.2,当前仍然维持在7.1左右,汇率差侵蚀了房企部分利润;

  第三、近两年房地产市场行情低迷,量价齐跌,不仅造成现金流紧张,还导致资产价值不断缩水,财务计提的损失不断增加,造成盈利能力下降;

  第四,大部分房企被债务及现金流压力困扰,导致再投资的机会大幅减少,错失了新的增收盈利的机会。目前当地产行业风险仍然没有完全出清,大部分房企受困于现金流的压力以及保交楼保交付的使命任务,预计市场出清周期还会持续2年左右。

  市场风险出清后,房地产市场将会迎来新的发展机会,购房者购房的逻辑已经发生改变,已经有“投资升值”转化为居住产品力,因此,下一轮房地产市场的机会是留给打造高质量住房,具备产品力房企。

  今年以来多城土拍竞争有所加剧。1-2月份百强房企拿地总额1577亿元,同比增长30%。其中北京、上海等一线城市土地出让金额较高,抬高了拿地总额,另外合肥、苏州、成都等地近期均拍出高溢价地块。您如何看待这个现象?

  正如我们1月份发布的2024年全国房地产市场年度报告中分析的那样,2024年土地市场政策会进一步宽松,同时,严重分化是最大的特征。第一、大部分核心房企2024年都是战略收缩,聚焦核心城市的战略,因此,热点城市的核心地块将会受到房企的激烈竞争。第二、基于大部分城市取消土拍限价,恢复价高者得的方式,热点地块创新高将会频频出现,点状“地王”现象将会在核心城市出现。

  百强房企拿地规模增长主要两个方面的原因,第一、2023年初受到行业债务冲击的影响,大部分房企基本暂停了拿地,经历一年多的市场风险出清,及国家对于房企合理融资的政策支持,部分优质房企恢复了再投资的能力,第二、从企业发展的角度来看,部分房企手中土地储备不足,未来发展需求新的土地储备。

  杭州楼市具有几个方面的特征:区域深耕房企具备明显优势,比如绿城 、滨江等;第二、杭州房地产市场开发利润比较薄,因此,对于从融资到开发、销售等环节要求精细化管理,非本土房企一般很难做到全产业链条的精细化高效管理。

  2024年土拍市场两个典型特征,一是总规模收缩,二是分化;从楼市传导规律来看,销售是土地市场的前导性指标,根据销售和土地投资的传导机制和趋势变化,预计2024年全国土地市场仍然维持低位,总规模继续下探,根据二者的关系,预计下降5%-10%。2024年土地市场最大的特征是“分化”,预计普通城市土拍市场仍然保持较为低迷的态势,低价成交或者流拍仍然是常态;焦点在于核心城市的优质地块,随着土地市场进一步宽松,热点城市局部重现“地王”。

  免责声明:本文中的观点、分析和研究结果等仅供参考,不构成任何形式的投资、金融或其他建议,投资者或者读者有责任自行做出决定,并自行承担相应的风险。

  2、一周一期,每期问题征集于周四下午5:30截止,解答于周五下午统一公布。

  3、我们的解答仅仅是一家之言,难免有偏颇和误差,欢迎对问题熟悉的朋友参与答复,把你的答案留言评论区下即可。

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